Landkreis Diepholz

Die Baulast ist durch den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des belasteten Grundstückes zu übernehmen. Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss die Baulast von allen Eigentümern erklärt werden.

Bezieht sich die Baulast auf ein Grundstück, dass in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist, so muss die Baulast von allen Miteigentümern erklärt werden.

Ebenso haben Personen, die ein Nießbrauchs- oder Erbbaurecht an dem Grundstück besitzen, die im Grundbuch als Vor- und Nacherben eingetragen sind oder zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Baulast zu erklären.

Maßgeblich sind jeweils die im Grundbuch eingetragenen Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis.

Die Baulast ruht auf dem Grundstück, welches in der Ausnutzbarkeit entsprechend der inhaltlichen Bestimmung der Erklärung eingeschränkt wird. Mit der belasteten Fläche kann dann nicht mehr nach Belieben verfahren werden. Sie trägt u. U. zu einer Wertminderung des Grundstückes bei. Es kann aber auch der Fall eintreten, dass durch die Eintragung einer Baulast die Bebauungsmöglichkeit und somit auch der Wert des belasteten Grundstückes steigt.

Die Baulast ist unwiderruflich, d. h. auch ein neuer Eigentümer unterliegt ihrer Bindung. Eine Zwangsversteigerung beseitigt die Baulast nicht.

Baulasten dienen nicht der Regelung der privatrechtlichen Verhältnisse unter Nachbarn und sind kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen (z.B. Grunddienstbarkeiten im Grundbuch). Durch Baulasten entstehen keine direkten Rechtsbeziehungen zwischen dem belasteten und dem begüns­tigten Grundstückseigentümer.

Durch schriftliche Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus dem öffentlichen Baurecht ergeben.

Die häufigsten Baulasten sind die Vereinigungsbaulast (§ 2 Abs. 12 NBAuO), die Abstandsbaulast (§ 6 Abs. 2 NBauO) und die Wegebaulast (§ 4 Abs. 2 NBauO).

Durch die Vereinigungsbaulast werden mehrere Grundstücke zu einem einheitlichen Baugrundstück im Sinne des Bauordnungsrechts zusammengeschlossen. Die Abstandsbaulast bewirkt, dass bestimmte Nachbarflächen für die Bemessung des Grenzastandes dem Baugrundstück zugerechnet werden. Durch die Wegebaulast wird die Zugänglichkeit des Baugrundstücks über andere als öffentliche Verkehrsflächen (z. B. Überfahrten über das Nachbargrundstück) gesichert.

Beispielsweise kann dem Bauherrn auf dem angrenzenden Nachbargrundstück der erforderliche Grenzabstand durch Übernahme einer so genannten Abstandsflächenbaulast gesichert werden.

Die Baulast bewirkt keine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, sondern sie räumt einer geplanten Bebauung entgegenstehende recht­liche Hindernisse dadurch aus dem Weg, dass ein Grundstückseigentümer - der Bauherr oder ein Nachbar des Bauherrn - für die Ausübung seiner Eigentümerbefugnisse gewisse Bindungen eingeht.

Sobald die erklärte Baulast in das Baulastenverzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde eingetragen worden ist, kann die Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben erteilt werden.

Die Baulasterklärung stellt eine öffentlich-rechtliche Willenserklärung dar, die im Belieben des Grundstückseigentümers liegt; sie bedarf der Schriftform. Die Übernahme einer Baulast ist also freiwillig und macht es erforderlich, dass der Grundstückseigentümer seinen Willen zur Übernahme einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bekundet.

Die Baulasterklärung ist in der Regel vom Bauherrn oder einem von ihm Beauftragten vorzubereiten. Bei Bedarf wird von mir auf Abforderung eine Mustererklärung für die zu übernehmende Baulast übersandt.

Die Unterschrift muss öffentlich, von einer Gemeinde oder von einer Vermessungsstelle nach § 6 Abs. 1, 2 oder 3 des Niedersächsischen Gesetzes über das amtliche Vermessungswesen beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt wird. Für die öffentliche Beglaubigung von Unterschriften ist nach § 129 Bürgerliches Gesetzbuch  (BGB) allein der Notar zuständig.

Sollte der Wunsch bestehen, wird die Baulastverpflichtungserklärung von mir unterschriftsreif vorbereitet. Hierfür sind mir die nötigen Angaben über die aktuellen grundbuchlichen Eigentumsverhältnisse zu machen und der ggf. erforderliche Lageplan mit den nötigen Eintragungen zur Verfügung zu stellen.

Bei Erklärung der Baulast vor mir als der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ist durch den Baulastübernehmer ein gültiger Ausweis vorzulegen.

Termine sollten unbedingt vorher telefonisch vereinbart werden.

Bestandteil einer Baulastverpflichtungserklärung ist in der Regel ein Lageplan, weil er die Beschreibung der durch die Baulast in Anspruch genommenen Fläche erleichtert.

Der Lageplan ist auf einer amtlichen Flur- oder Stadtkarte (Maßstab 1: 1000 oder größer, ggf. mit einer zusätzlichen Detailzeichnung) durch den Bauherrn oder einen Beauftragten (z. B. Architekt, Entwurfsverfasser) zu erstellen und muss hinsichtlich der Angaben aus dem Nachweis des Liegenschaftskatasters durch das Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt oder beglaubigt sein.

Auf dem Lageplan sind der Baulastgegenstand (die Baulastfläche) auf dem belasteten Grundstück und das Bauvorhaben auf dem begünstigten Grundstück einzutragen und vollständig zu vermaßen. Die Flächen, die die Baulast betreffen, sollen im Lageplan gelb schraffiert werden. Bei einer so genannten Vereinigungsbaulast nach § 2 Abs. 12 NBauO ist die Vermaßung in der Regel nicht erforderlich.

Die Baulasten werden mit dem Wortlaut der Baulasterklärung in das so genannte Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis besteht aus den einzelnen Baulastenblättern und wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde jeweils für das Gebiet einer Gemeinde bzw. Stadt geführt.

Nach der Eintragung einer Baulast erhalten der Begünstigte und der Belastete sowie die Gemeinde bzw. Stadt eine Abschrift aus dem Baulastenverzeichnis.

In das Baulastenverzeichnis kann jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse (rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art) wie z. B. der Käufer eines Baugrundstückes hat.

Auf Wunsch werden - kostenpflichtige - Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis erteilt und übersandt.

Für die Eintragung einer Baulast einschließlich der Entgegennahme der Baulasterklärung werden nach der Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlungen der Bauaufsicht (Baugebührenordnung) vom 13.01.1998 (Nds. GVBl. S. 3), zuletzt geändert durch Verordnung vom 21.03.2022 (Nds. GVBl. S. 221) Gebühren erhoben.

Die Höhe der Gebühr beträgt je nach Art der Baulast und dem Verwaltungsaufwand zwischen 90 und 2.470 Euro.

Vor Abgabe der Baulastverpflichtungserklärung ist daher zwingend der Kostenschuldner (in der Regel der durch die Baulast Begünstigte) zu benennen; von diesem ist eine Kostenübernahmeerklärung zu unterzeichnen. Einen Vordruck für eine Kostenübernahmeerklärung können Sie hier Kostenübernahmeerklärung einsehen und sich ausdrucken lassen. Auf Abforderung wird Ihnen dieses Formular auch zugesandt.

Die Bauaufsichtsbehörde kann die Baulast löschen, wenn ein öffentliches oder privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.

Auf Antrag des Eigentümers eines gegünstigten oder des belasteten Grundstückes hat die Bauaufsichtsbehörde unter den o. g. Voraussetzungen die Baulast zu löschen. Vor der Löschung sind die Eigentümer der begünstigten Grundstücke zu hören, die Frist zur Anhörung beträgt zwei Wochen.

Ein öffentliches Interesse an einer Baulast besteht dann nicht mehr, wenn sich entweder die Rechtslage ändert oder sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben (z. B. bei Abbruch eines Gebäudes, dass im Grenzbereich errichtet worden war und hierfür eine Baulast auf dem Nachbargrundstück eingetrahen wurde).

Das private Interesse am Fortbestand einer Baulast könnte z. B. sein, dass ein Gebäude im Grenzbereich abgebrannt ist und an selber Stelle wieder aufgebaut werden soll.

Nach der Löschung der Baulast erhalten der Begünstigte und der Belastete sowie die Gemeinde bzw. Stadt und das Katasteramt eine Abschtift aus dem Baulastenverzeichnis